會員制管理離不開CRM系統-運籌軟件

成立各種各樣的客戶會員俱樂部，在房地產界已經非常普遍。例如，萬科的“萬客會”、中海的“海都會”、金地的“金地會”、招商的“招商會”、華僑城的“僑城會”、合生創展的“合生會”、華潤置地的“置地會”、復地的“復地會”、萬達的“萬達會”等等。然而，使各個企業的會員俱樂部吸收最佳實踐的管理和營銷模式，從傳統的“客戶關懷和客戶活動中心”向現代的“客戶價值創造中心”轉化，無疑是大家面臨的新挑戰。

　　談起房地產的會員俱樂部，人們就必然會談到“會員制銷售”，銷售嘛，肯定就是賣房子了，所以，顧名思義，房地產的“會員制銷售”，就是通過“會員俱樂部的形式來間接地賣房子”。乍一聽，好像沒錯。其實不然，根據對國內房地產會員俱樂部的實際情況分析，我們認為，房地產的“會員制銷售”絕不是“售樓”的同義語，“會員制銷售”是一個復合概念，其內涵和外延還是很寬泛的。對房地產企業而言，“會員制銷售”的實際意義就是創造會員價值，或者是換一句話來說，就是實現“會員價值的最大化”。

一、會員制銷售的價值體現

　　會員制銷售的價值，就是激活會員的價值，使會員價值最大化。

一）有親友──主動推薦，產生鏈式銷售的價值。

　　所謂鏈式銷售，也就是客戶推薦所帶來的銷售。對于鏈式銷售帶來的銷售收入，盡管不同的房地產企業有著各不相同的比例，并且所有企業都認識到它很重要，但是如何使客戶推薦的鏈式銷售更加主動，增加其在整個銷售中的比例，卻是一件不容易的事情。目前，一般企業對于鏈式銷售采取的是積分獎勵策略。

二）有需求──再次購買，產生向上銷售或者是交叉銷售的價值。

　　客戶只要有需求，就會選擇企業推出的產品，同時，企業推出新產品，也會刺激客戶產生新需求。這種情況也是比較普遍的存在，買了多層中檔房的客戶，后來又賣了高層豪宅或者是排屋。

三）有問題──能夠容忍，強化容忍強度。

　　對于企業產品和服務方面存在的問題，客戶可以容忍，并且給企業改正錯誤的機會，同樣是會員為企業帶來的價值。在兩家企業都出現產品和服務方面的同樣問題時，如果A企業的總體客戶容忍度相比B企業強的話，那么顯然A企業要比B企業有競爭優勢，這種優勢的價值就來自會員容忍強度。

四）有體驗──互動交流，改進產品。

　　客戶是在使用產品和接受服務的過程之中進行感受和體驗的。房子的什么地方設計的不方便，什么地方應當改進，客戶是最有發言權的。通過互動式的溝通和交流，可以發掘出客戶的意見和建議，有效的幫助企業改進設計，完善產品。

五）有競爭──拒絕認同，抵制競爭者。

　　企業之間的競爭不可避免，但是滿意度高的客戶，不僅不受競爭對手的誘惑，還會主動抵制競爭對手侵蝕。

　　說到底，衡量“會員制銷售”是不是有價值，就是要從這五個方面來評估。

　　由于房地產企業的會員數量成千上萬，一些跨區域發展的房地產企業其會員總數達到十幾萬，有的甚至達到幾十萬。但是，當我們分析和研究這些具體的會員時，即會發現“價值體現”在會員之間存在著極大的差異性。企業通過對成千上萬會員信息的細分，才能夠了解到具體客戶的價值，才能夠清楚的知道對什么樣的客戶該采取什么樣的對策，才能夠開展所謂的“一對一營銷”。隨著日積月累，會員的動態信息、互動信息就會不斷的膨脹，而處理這些大容量的客戶數據，如果沒有專門的管理信息化手段的話，是無法將這些信息變成財富的。

二、CRM能幫“會員制銷售”做什么？

　　作為以管理信息化為支撐手段的CRM，在整個會員（客戶）的生命期中都以客戶為中心，將客戶當作企業運作的核心。通過信息化的平臺，簡化和協調了各個業務部門和業務環節的各項功能（如銷售、市場營銷、服務、設計等等），使其注意力集中于滿足客戶的各項需要。CRM還將多種多樣的與會員進行交流和互動的渠道，如面對面、電話接洽、網站訪問、BBS系統、電子郵件、手機短信、客戶會雜志、會員活動等，協調在一個統一的平臺之上，這樣，不僅為企業提供了全方位的客戶視角，更為重要的是，可以按照會員的喜好使用適當的渠道與之進行有效的互動交流。

一）CRM提供了跨部門和跨區域的會員信息共享平臺。

　　總體而言，國內房地產企業的管理信息化程度還非常薄弱，多數企業在會員信息收集和管理方面，仍然停留在手工作業階段。我們看到，很多企業的會員信息還是傳統的紙表格，即便是使用了電子表格，也是格式多樣。對這些信息進行匯總統計分析的時候，就會感到十分的困難?？瓷先T信息一大堆，但是到底哪些是有用信息，哪些是垃圾信息，難以辨別，信息成立雞肋，利用價值非常低。

　　不僅如此，各個項目之間，各地公司之間的會員信息基本上是各自為政，都是座座信息孤島。集團總部如果是企圖從全局的角度來分析會員信息，為管理層進行有效決策提供依據，不是說不可能，但可以說是步履維艱。

　　信息的封閉、信息的缺失、信息的滯后以及缺乏時效性，企業的管理層都是深有感觸的。

　　由于沒有信息共享平臺，項目之間和各地公司之間也很難共享各自在會員制銷售方面的嘗試和創新體驗。

二）CRM提供了專業化的會員信息整合平臺，使會員信息的完整性和時效性得到增強。

　　大量的會員信息都是在剛剛入會的時候收集到的，但是，當一些會員成為業主入住之后，或者是業主又將房子售出，如果沒有有效手段進行及時更新和補充，這些會員信息就成為垃圾。如果企業有重大的活動需要這些會員信息時，失去時效的信息就會使企業的活動受到阻礙。例如，在深圳有一個客戶已經入伙的樓盤，由于群樓開設了一家大型的購物商場，為了方便人們去商場購物，房地產商打算在小區內兩棟樓之間建一座天橋。有的業主同意這個方案，認為這是一件好事，但是也有人不同意，認為天橋一旦建成，將會影響采光和通風。于是，房地產就做業主的工作，希望能夠征得4/5業主的同意。做了大量的工作，耗費了很長時間，房地產商終于得到了3/5業主的同意。剩下的1/5的業主，不是說他們不同意，而是他們留下的客戶信息現在失去了價值，一些人的手機號碼換了，一些人留下來的電子郵件地址現在不能用了，更多的人當時置業的時候就是作為投資的，自己并不來住，還有的人是由于工作發生變化，離開了深圳，將房子通過中介租賃出去了。由于發展商沒有手段能夠及時地更新客戶的信息，結果無法聯系到剩余的1/5的客戶，也就無法實現加建項目的意圖，使得運營受到很大影響。

　　如果有了CRM系統的話，由于它能夠動態地幫助房地產商收集、整理、更新客戶數據，就能夠保證企業運營的高效率。

　　在多數房地產企業，目前會員信息（潛在客戶）的維護是由業務員獨立完成，業務員因為有業績的考核，和利益息息相關就會跟蹤，但是缺乏系統跟蹤，難以長時間維系潛在客戶，導致潛在客戶流失。

1、由于業務員的流動或變動比例較大，因而導致大量潛在客戶信息的流失；

2、業務員繼續接待新客戶的同時也可能疏于跟蹤潛在客戶（日積月累，客戶量太大）；

3、業務員因業務范圍較窄，也因為企業缺乏相應的激勵措施，難以一一主動告知潛在客戶各種最新的動態，做到系統的跟蹤服務。

　　而CRM通過信息化的手段，將原來業務員手工作業為主的客戶跟進，變成了自動化的跟進，電子郵件、手機短信功能可以自動地發送相關信息給會員，既方便快捷，又能夠解放業務人員的繁重工作。

三）CRM可以幫助企業從會員信息中準確挖掘高價值的客戶，達到“精確制導營銷”。

　　在研究汽車行業CRM的時候，美國通用汽車的有關人員向我們提供了這樣的數據：在北美，一個車主平均每隔6年會購買一輛新車，通用公司的統計表明，每賣出100輛汽車，其中有65輛是由通用汽車的老客戶購買的。

　　如何判斷客戶的價值？從什么樣的角度看待客戶的價值？能否將客戶價值量化？這是房地產企業普遍感到焦慮的問題。

　　會員價值雖然體現在：

1主動推薦，產生鏈式銷售的價值；

2、再次購買，產生向上銷售或者是交叉銷售的價值；

3、能夠容忍，強化容忍強度的價值；

4、互動交流提供自身體驗，有助于企業改進產品的價值；

5、抵制競爭者的價值。

但是，這些分析仍然是抽象的，CRM系統則通過其專業的分析工具，對于具體的每個會員都會進行量化的價值評估，使企業很清楚地知道不同會員的價值，可以準確地達到“精確制導營銷”的目的，有效的減少了營銷費用的投入。

　　武漢萬科許源清曾經向我們提供了一則實戰案例：

　　“從2001年第三季度到年底，我們公司一直在考慮投放車身廣告（形象廣告），為了找出投入產出比最好的線路，我把已經登記的意向客戶資料全部清理了一遍，首先選出所有意向面積在120平米左右以及更大（主力戶型面積）、愿意承擔XX萬以上總房價（與內部定價相匹配）的客戶，然后，把列表中‘工作地點’一項單獨打印出來，最后，復印一張XX市地圖，把XX部分放大，對照列表中的工作地點在地圖上以紅點標注客戶的分布情況。結果，在標注了大約XXX名客戶的工作地點之后可以明顯的看出，90%以上的客戶在XX地區工作，而且工作區域集中在XX大道、XX大道、XX大道的寫字樓群中，在這三條主干道兩側，集中了XX市80%以上的高檔寫字樓，也是整個XX市消費水平最高的區域。如果要覆蓋這個區域，那么至少需要兩條以上的公交線路。

　　我們與多家廣告代理公司接觸過，但是綜合報價至少在XX萬元以上，高于我們的預期；同時，我們也在反省，是不是只有這種方式可以覆蓋目標客戶群。事實上，作為寫字樓內的白領，這個群體并不是均勻地分布在大街上，而是在一個個相對孤立的寫字樓里，他們每天經過大堂的次數要遠遠多于經過大街的次數，顯然，‘覆蓋’的策略并不合適。所以，我們最終選擇了以寫字樓、高檔咖啡館、酒吧為單位進行定向投放（包括宣傳冊、萬客會雜志），以‘精確制導’代替‘地毯式轟炸’。在銷售后的回訪中，我們了解到50%以上的客戶是通過取閱宣傳冊、萬客會雜志或者在朋友處看到這些宣傳品從而對項目發生了興趣?！?/P>

　　這個案例如果是在CRM系統平臺之下進行的話，其效果就會得到大大的提高。在系統的提示下，熟練的操作鼠標就會很快地完成任務，系統還會通過電子郵件群發、短信息群發的方式向有興趣客戶提供資訊，既節約營銷成本，又能夠實現“精確制導營銷”。

PK項目	評價標準	運籌軟件	其他品牌
品牌認知	成立時間長、專業度高、堅持管理思想指導軟件，軟件系統服務企業管理；堅持技術創新、服務企業為本，不投機取巧，不炒作熱點。	10余年專注企業管理軟件研發，融入世界管理大師的先進管理思想，幫助企事業單位建立以客戶為中心的經營理念、組織模式、業務規則及評估系統，形成一套整體的科學管控體系。	成立時間短，風投注資成立，注重營銷，炒作概念，只顧發展用戶注冊量，能圈更多的錢。
行業案例	高端行業越多越好，理念先進，精細化管理，經驗豐富，見多識廣，專家顧問型團隊；堅決杜絕“粗放式、簡單化”管理。	高精尖企業管理規范、理念超前，引領作用強，浪潮集團、中國移動、華誼兄弟、中國高鐵、國家儲備糧集團等都是運籌典型客戶。	專注模式簡單、松散管理的入門級產品，粗放式鄉鎮企業加工廠，信息化普及程度低的客戶最多、人員最多。
功能強弱	CRM、OA、ERP、HR、SCM、微商城、APP、BPM等高度集成，整套企業管理體系，可以臨時不用，但不能沒有，否則后期對接后患無窮。	提供一體化管理系統，可分割使用，亦可集成使用。全面不失細致，通過一套軟件即可掌控企業的人、財、物，產、供、銷，運籌行業專用系統更強大，沒有我們做不到，只有你想不到。	只提供部分功能，典型的“信息孤島”，碎片化管理，不成體系。簡易、low，成了他們的代名詞。好的管理體系不只是考勤、錄客戶、事務審批這么簡單。
個性定制	優秀的企業都有自己的獨特管理體系，這就需要個性化的軟件系統支撐，就像衣服“高級定制”，“量體裁衣”，精品永遠是王道。	行業定制+企業個性，運籌軟件服務30多個行業，提供雙定制產品及服務，我們堅信每個企業都是獨一無二的，互聯網思維，才是中國企業發展根本。	典型特征：千篇一律，千人一面?？傮w來說就是信息化管理的V1.0版，大眾普及化產品，永遠只會在低端市場活躍。
方便實用	符合人體工程學、管理工程學，工作習慣，編輯習慣、閱覽習慣，眾多前沿客戶、工程師驗證優化。	8種色系，隨心選擇，界面風格統一，適應設計潮流，一看即會，觸類旁通，系統越是高深，表現越要淺顯易懂。	過度美化，犧牲統一，簡單的東西為了體現豐富化，只能在表現形式上多變花樣，與管理方向南轅北轍。
可擴展性	企業所有管理體系工具盡可能都納入軟件系統，全面拋棄各種Excel表格數據填報、統計、下載查看的搬運工模式。	門戶、場景、菜單、圖標、語言、色系、表單、流程、字段、報表、app、數據引用、公式運算、自定義業務函數、回寫、校驗、權限、消息、預警、定時或觸發任務均可自定義配置。	有用沒用的功能都在刷存在感，換色、換門戶、換圖標、換菜單名稱、換表單字段、換可選項、換報表、自定義業務關聯引用、回寫，想都不用想，因為架構所限沒法實現。
周期風險	無論簡單需求，復雜需求，都有專業項目實施方案、配備項目經理把控進度、需求調研、個性化配置、安裝、培訓、上線、優化。	周期短，簡單需求1周內完成配置、培訓，系統可拆分、可組合；預算有限的情況下可總體規劃，分期購買。首期滿足核心需求，后期逐步拓展。	簡單需求較短，復雜需求難以確定，因為二次開發涉及費用核算、雙方匯報、審批，討價還價、驗證測試、BUG修復、綜合成本高、風險大。
系統集成	專業的管理系統工程一定是高度集成的，開放的接口，保持生態鏈良性發展。	集成呼叫中心、第三方ERP、OA、視頻會議、單點登錄、網銀在線支付、微信、短信、Email、身份認證等。	大多為在線租用云部署模式，封閉式架構、不對外開放，不支持二次開發、第三方應用集成。
售后服務	專業考評工程師服務，支持遠程協助、上門服務、駐場實施，與購買需求有偏差能及時響應。	項目組管理服務，用戶滿意度考評。超過購買需求30%以內，免費提供服務。超出部分核算工作量，按工時成本計費。	超過購買需求，不僅無免費服務。有的收費也難滿足需求，二次開發也不是想做就能做，需要依賴于強大的平臺支撐。
價格成本	本地部署、云部署，使用沒有本質區別，產權性質類似買房、租房，主要是隨心所欲可定制度的差別、資產和費用的區別。	可租可售，同等品質水準比同行價低50%，通用普及版、行業專用版、高端定制版按需合作。運籌軟件的經營理念：質優價廉，童叟無欺。	租用版抱著試試看的態度選擇者居多，這也是圈用戶的套路，只租不售，按年收費，表面便宜，實屬不然，3年的錢足夠買永久授權。